CONCEPTO Y LA REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE LA VIVIENDA TURÍSTICA EN ANDALUCÍA.

• ANTECEDENTES:

El art. 148.1.18 de la Constitución Española concede a las Comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

Nuestra Comunidad Autónoma hace suya esta concesión, a través de su  Estatuto de Autonomía y, en su art. 71, acepta el reto de asumir competencia exclusiva en materia de turismo.

El art. 37.1.14 del Estatuto, considera un principio rector de las políticas públicas de la Comunidad “el fomento del sector turístico como elemento económico estratégico de Andalucía”. Todos sabemos de la importancia que para Andalucía tiene actualmente el turismo.

La Ley del Turismo de Andalucía, Ley 13/2011, de 23 de diciembre, viene a regular la competencia asumida por la comunidad autónoma de Andalucía y en su art. 28.1.a. define como servicio Turístico el “ALOJAMIENTO, CUANDO SE FACILITE HOSPEDAJE O ESTANCIA A LAS PERSONAS USUARIAS DE SERVICIOS TURÍSTICOS”.

La regulación de este servicio turístico DE VIVIENDAS TURÍSTICAS tenía que ser abordado, era necesaria, y así lo hace el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, publicado en el Boletín oficial de la Junta de 11 de febrero y que en su disposición final cuarta prevé la entrada en vigor a los 3 meses de su publicación, o sea  mayo de 2016.

Con anterioridad había alguna referencia a las viviendas con fines turísticos en el decreto 194/2010, de 20 de abril, en su art. 9.4 que ha sido suprimido por el decreto 28/2016.

Por ello su regulación se hacía esencial debido al flujo cada vez mayor del turismo en nuestra Comunidad y al interés de los hoteleros de que la misma se regulara, se exigieran requisitos para que no cualquier vivienda pudiera arrendarse sin más con fines turísticos.

Por otro lado la importancia de regularlo nace en la necesidad de dar fomento al sector turístico como elemento estratégico para nuestra Comunidad y con ello regular el arrendamiento de las viviendas turísticas para un alojamiento regulado y que no perjudique el turismo, exigiéndose en las viviendas unos requisitos para dar un alojamiento de calidad.

 

• DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA TURÍSTICA, ésta nos la da el 3 del Decreto 28/2016:

“1º Se entiende por vivienda turística con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, DE FORMA HABITUAL Y CON FINES TURÍSTICOS.

2º Se presumirá que existe HABITUALIDAD Y FINALIDAD TURÍSTICA cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3º Se consideran canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento.”

Por tanto son requisitos esenciales para que la vivienda sea catalogada de vivienda turística, QUE SE OFREZCA ALOJAMIENTO MEDIANTE PRECIO, la HABITUALIDAD Y QUE SEA COMERCIALIZADA EN CANALES DE OFERTA TURÍSTICA.

1. HABITUALIDAD, requisito esencial para que el ofrecimiento de la vivienda se catalogue de arrendamiento de vivienda turística. Hay presunción de habitualidad:
   1. si se promocionan por canales que incluyan la posibilidad de reserva
   2. Si lo explota la agencia de viaje
   3. Si son empresas que medien u organicen servicios turísticos.
2. Que se promocione por CANALES TURÍSTICOS Y DIRIGIDA AL TURISMO.

QUEDAN EXCLUIDOS:

• LOS ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS que se regulan por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, con las modificaciones que les ha dado el decreto de 2016, que son según el art. 9 “aquellos establecimientos integrado por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo” y lo serán también “aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta alojamiento turístico bajo unidad de explotación”…”2 o más inmuebles a menos de 1000 metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora”.

Según el art. 26/c que cuenten con limpieza diaria.

El Gobierno andaluz también ha aprobado una modificación del decreto que regula la actividad de los apartamentos turísticos, conjuntos formados por tres o más viviendas de un mismo propietario en un mismo inmueble o grupo de inmuebles. Se permitirá que estos conjuntos puedan situarse sobre suelos de uso turístico y terciario. Y se incorporan nuevas figuras, como las casas-cueva.

• El TURISMO EN CASAS RURALES que se regula por el decreto 20/2002 de 29 de enero
• El ALOJAMIENTO HOTELERO.
• El ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA. La ley de arrendamientos Urbanos las excluye de su ámbito de aplicación en el art. 5 LAU:

“e) ARRENDAMIENTOS EXCLUIDOS: (…) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” . Apartado que se añadió por la ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas”.

Luego la vivienda turística se regirá en su arriendo por el Decreto de 2016, la Ley de 13/ 2011 de 23 de diciembre y la normativa sectorial que le sea de aplicación.

Sin embargo la L.A.U. seguirá regulando como de uso distinto del de vivienda el arriendo de temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

• REQUISITOS que ha de tener una vivienda turística, para poder explotarla como vivienda turística regulados en el art. 6 del Decreto:

  • Estar ubicada en suelo residencial, NO RURAL.
  • Habitualidad y finalidad turística, que se presume cuando es comercializada o promocionada en canales de oferta turística, agencias de viajes, empresas que organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento.
  • Estar suficientemente amuebladas, con aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
  • Refrigeración o calefacción dependiendo de las fechas de arriendo.
  • Botiquín.
  • Información turística.
  • Hojas de quejas y reclamaciones.
  • Limpieza a la entrada y salida.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa.
  • Facilitar al usuario un número de teléfono de contacto.
  • Informar de las normas internas de uso de las instalaciones.
  • Las normas de uso de los elementos electrónicos.

El decreto también tiene previsto que es al año de entrada en vigor, que fue mayo de 2016, es cuando las viviendas tienen que tener aire acondicionado o calefacción dependiendo del plazo del arriendo y un botiquín.

• OBJETO DEL ARRIENDO:

Es la VIVIENDA y puede explotarse como:

• VIVIENDAS COMPLETAS, que reúnan los requisitos anteriores y con capacidad máxima de 15 plazas.
• VIVIENDAS POR HABITACIONES en las que no se puede ofertar más de 6 plazas, y en las que el propietario debe residir en la vivienda.
• En ningún caso se permite más de 4 plazas por habitación.

 

• PASOS PARA PODER LLEGAR A ARRENDAR UNA VIVIENDA TURÍSTICA:

Una vez que veamos que la vivienda de que somos propietarios reúne los requisitos anteriormente expuestos HAY QUE DARLA DE ALTA EN TURISMO, HACIENDO UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE y presentarla en el Registro de Turismo, por el propietario de la vivienda. (Art. 9 del decreto).

Para hacer la declaración responsable como exige el Decreto hay que cumplir los requisitos anteriores y tener la licencia de 1ª ocupación o documento equivalente, esto no es problema en las viviendas de construcción posterior a 1975, pero si es un problema para las construidas con anterioridad ya que la ley no exigía la licencia de 1ª ocupación y son los ayuntamientos los que tendrán que decir cuál es el documento equivalente que va a sustituir la licencia de 1ª ocupación, así algunos ayuntamientos la han sustituido por un certificado de habitabilidad de la vivienda y otros que todavía no se han pronunciado.

Presentada la declaración responsable, Turismo va a RESOLVER y dar un número a la vivienda que deberá constar en los arriendos de estas viviendas.

El código o signatura de inscripción se le proporcionará en la Resolución de inscripción que le remitirán desde la Delegación Territorial de Cultura, Turismo y Deporte de cada provincia:

• VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos.
• HU se corresponderá con las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda.
• 00000 es un número de orden secuencial.

•  FORMA DEL ARRIENDO DE LA VIVIENDA TURÍSTICA: ART. 7 DEL DECRETO

Este  artículo regula los requisitos que ha de tener el documento de arriendo de la vivienda, muy similares a un contrato de arrendamiento de vivienda, siendo esencial que conste:

• la identificación de las partes contratantes, a través de DNI, pasaporte, documento acreditativo de las mismas
• el número de identificación de la vivienda que nos ha dado turismo
• fechas de entrada y salida
• precio de la estancia
• número de teléfono de contacto en el lugar de la vivienda
• al entregarse la vivienda se les informara del manejo de los electrodomésticos.

Y el art. 8 regula el precio y las condiciones de la reserva.

El precio será libre y por noche e incluirá todos los servicios, luz, agua etc.

Se puede exigir una reserva y la cancelación sin causa justificada puede ser penalizada.

• FORMAS DE EXPLOTACIÓN.

Según el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos se entiende que la persona propietaria de la vivienda es la explotadora de la misma, salvo que mediante un contrato ceda su explotación o uso como vivienda con fines turísticos a otra persona o entidad.

Si se celebra este contrato o cesión de uso hacia la propia inmobiliaria sería ésta la entidad explotadora, y es la inmobiliaria quien debe presentar la Declaración Responsable para el acceso o inicio de la actividad.

Si no existe tal contrato, la entidad explotadora es el mismo propietario de la vivienda, en estos casos la inmobiliaria es una intermediaria en la prestación del servicio de alojamiento turístico, y el propietario de la vivienda es el responsable en la prestación del Servicio ante la Administración y las personas usuarias.

• ¿COMO PUEDEN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS VETAR LA EXPLOTACIÓN DE UNA VIVIENDA COMO VIVIENDA TURÍSTICA?

Aquí entran en conflicto dos derechos, el derecho de los vecinos del edificio al buen descanso y el derecho del propietario de una vivienda en la comunidad de obtener unos rendimientos económicos.

Tres artículos de la Ley de Propiedad Horizontal por los que se podría intentar, son el art. 17 unanimidad, el art. 7.2, (para extinguirlo como actividades molestas), y el art. 16 (para la convocatoria a Junta e incluirlo en el orden del día, por el presidente o el 25 % de los propietarios que a su vez representen el 25 % de las cuotas) y.

1º) a.- La comunidad de propietarios entiendo que podrá prohibir la explotación de las viviendas con fines turísticos, siempre que esté previsto en sus estatutos, así el promotor único podrá prohibirlo incluyéndolo en los estatutos de la comunidad de propietarios y deberá hacerlo constar en las ventas que realice, que está prohibida la explotación como vivienda turística.

17. b) Otra solución sería adoptar el acuerdo por las Comunidades de Propietarios por unanimidad antes de que alguno de los propietarios decida dedicar su vivienda al arriendo turístico, e incluirlo en los estatutos. 17.6 LPH «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
18. c) El acuerdo de unanimidad no será posible cuando ya haya algún propietario que dedique a vivienda turística o prevea dedicarla a vivienda turística. El propietario de la vivienda que quiera destinarla a fines turístico nunca va a votar a favor del acuerdo, luego no se conseguirá la unanimidad.

En Cataluña para prohibir la actividad con base en su Ley 5/2006 de su código civil se puede prohibir la actividad con las CUATRO QUINTAS PARTES DE LOS PROPIETARIOS CON DERECHO A VOTO.

2º) Por ahora si no está previsto en los estatutos y no hay unanimidad para adoptar el acuerdo, la única forma que se podría intentar por la Comunidad prohibir este tipo de arriendo de vivienda turística, es acudir por la vía del art. 17.7.párrafo 2 de la LPH, acudir a la vía judicial que prevé la posibilidad de que el juez dicte en equidad, la ley dice para alcanzar mayoría simple, si bien hay una Sentencia de la Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 220/2003 de 13 Mar. 2003, Rec. 2204/1997.

La situación se trasladara al juez en los 30 días siguientes a la segunda junta y este debe tomar la decisión en 20 días.

Si el juez resolviera a favor de la comunidad el acuerdo habrá de trasladarse a los estatutos de la Comunidad e inscribirse en el registro a los efectos de no perjudicar los intereses de terceros adquirentes.

3ª) También la Comunidad podría intentarlo alegando actividad molesta para los vecinos y que comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes y es contraria a la convivencia normal del edificio.

Serán los tribunales los que se pronuncien en un sentido u otro.